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理財 : 日本:控制貸款 擠破房地產泡沫
2010/05/27 12:42 (28426 次閱讀)



日本瑞穗證券公司金融市場調查部研究員石澤卓志說,日本房地產價格的漲跌與日本經濟狀況密切相關。

日本官方公布的資料顯示:從1956年到1985年的30年間,日本名義國內生產總值增長了約38.6倍,而全國土地價格和六大城市平均土地價格分別增長41.8倍和56倍。上世紀70年代發生的兩次石油危機是日本宏觀經濟發展的重要轉折點。經濟增長的速度和方式均發生了重大變化。1956年到 1985年期間,日本土地價格經歷了兩輪急劇增長和一次下跌。其中,第二輪暴漲發生在1968 1974年,土地價格在7年內上漲了近2倍,年均復合增長率高達20.1%,主要原因是戰后嬰兒潮陸續進入婚姻年齡以及個人住房抵押貸款大規模增長。 1947 1949年是戰后日本的人口出生高峰期,到1968 1974年,上述嬰兒的年齡達到19 27歲,陸續進入婚姻年齡,更為重要的是,當時正處于日本城市化的高峰期,這些進入婚齡階段的年輕人大多集中在城市,因此形成了對城市住房的大量需求。這一時期日本的個人住房抵押貸款呈現爆發式增長,僅1972年民間金融機構發放的個人住房抵押貸款額比1966年增長了34倍。1975年,受通貨膨脹的影響,人口遷出城市,城市地價下跌8%。這是1956 1985年期間出現的僅有的一次下跌。主要原因是兩次石油危機的影響,日本經濟滯脹,通貨膨脹率達到2位數,城市生活成本大幅上升,導致人口遷出城市。

1986年到1991年,日本六大城市地價上漲2.07倍。1992年經濟泡沫破滅之后,日本地價持續下降14年,直到2006年才有所回升。 2007年底,六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%,絕對價格相當于25年前即1982年的水平。

日本房地產泡沫發生的背景是:城市化進程已經接近尾聲;與快速城市化相伴土地價格必將快速上漲這一所謂“土地神話”;1985 1992年,日本企業共購買了約47.3萬億日元的土地,企業購買的土地量占家庭出讓土地量的比重由1984年的10%,迅速攀升至1985年的46%,最高點達到了70%。企業大量凈買入土地成為地價上漲的主要推動力量;宏觀經濟增速下降,經濟增長方式也轉為“出口主導型”;日元的國際化和金融自由化于上世紀80年代加速;日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施;其間金融機構行為、企業行為都發生了嚴重扭曲;企業購買大量土地并作為資產保有而脫離交易市場,導致有效供給不足,土地價格持續上升;金融加速器機制起到推波助瀾的作用等。美國土地面積是日本土地面積的約25倍。在1990年日本土地總值達到15萬億美元,竟比美國土地資產總值多4倍,相當于當年日本國內生產總值的5倍多。1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制政策,即規定銀行對不動產貸款時,增長率不能超過其貸款總量增長率。控制貸款政策效果非常顯著,成為房地產泡沫破滅的誘導因素之一。

泡沫經濟破滅后,日本經濟蕭條使日本房地產業遭受打擊最大,但房地產價格低迷也增加了其他創業機會,例如購買土地建房的成本降低。房地產價格低迷對于房地產所有者是壞事,但對于投資房地產的個人和企業來說是好事。過去日本的房地產企業就是房地產所有者的企業。進入21世紀以來,日本房地產業最大的結構性變化是,更多的非房地產所有者投資經營房地產業,給日本房地產業增加了服務和軟件含量,帶來了新的機會和活力。2010年3月東京公寓簽約率時隔3年恢復到80%,但房地產供應商對此表態低調,房地產業真正持續恢復元氣尚需時日。

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